Loi Scellier LMNP
La loi Scellier-LMNP instaure un nouveau mécanisme de défiscalisation pour la location meublée non professionnelle (LMNP). La loi Scellier-LMNP est ainsi nommée car elle reprend en grande partie les avantages fiscaux de la loi Scellier. Elle est issue de l'amendement n° 11 présenté par Mr. Michel Bouvard pour le projet de loi de finances rectificative pour 2009. Dans ce texte, il est précisé que le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) pourra désormais bénéficier des mêmes avantages fiscaux que la loi Scellier. C'est-à-dire une réduction d'impôt équivalente à 25% du montant investi dans le bien immobilier, dans la limite de 300 000 €. Seule différence, si la valeur du bien excède 300 000 €, le différentiel pourra être amorti sur les revenus locatifs comme avec l'ancien statut LMNP. La loi Scellier-LMNP est valable pour les investissements réalisés dans les résidences étudiantes, les résidences de tourismes classées, les résidences de santé publique ou encore les résidences pour personnes âgées ou handicapées type EHPAD. Les investisseurs sous statut fiscal LMNP pourront choisir entre le statut LMNP classique (c'est-à-dire avec amortissement) et le statut LMNP-Scellier (avec 25% de réduction d'impôt). Ce qu'il faut savoir
Textes de loi
Le principe général de la loi Scellier LMNPLa loi Scellier-LMNP a été mise en place par l'amendement N° 11 de la loi de Finances rectificatives de 2009. Ce nouveau dispositif de défiscalisation immobilière vient en fait compléter le régime de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) « classique » (avec le mécanisme d'amortissement) qui lui n'a en rien été modifié. La principal différence entre la loi Scellier LMNP et le statut LMNP « traditionnel » est que l'avantage fiscal du Scellier LMNP est une réduction d'impôt et non pas une diminution du revenu imposable avec le système d'amortissement du bien immobilier comme c'est le cas actuellement avec le statut LMNP. Toutefois le dispositif LMNP « classique » ne disparait pas et les investisseurs pourront désormais choisir le régime alternatif de la loi Scellier LMNP, consistant en une réduction d'impôt, plafonnée à 300 000 €. Le taux de réduction d'impôt a été fixé à 25% du prix du logement acquis par le contribuable pour les années 2009 et 2010. Le taux de réduction d'impôt passera ensuite à 20% pour les investissements réalisés en 2011 et 2012. Ce nouveau mécanisme de défiscalisation, appelé loi Scellier LMNP, est valable pour tous les investissements réalisés dans :
a. Loi Scellier LMNP : qui est concerné ?La loi Scellier LMNP est destinée à tous les investisseurs français désireux d'investir dans l'immobilier, que se soit pour défiscaliser, pour se créer un patrimoine immobilier ou obtenir des revenus complémentaires. D'un point de vue légal, la loi Scellier LMNP est destinée à tous les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent un logement neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA) entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 dans des résidences de tourismes, des résidences étudiantes ou encore des EHPAD. La loi Scellier LMNP est aussi destinée aux investisseurs qui acquièrent un logement achevé depuis au moins 15 ans et ayant subit une réhabilitation ou une rénovation ou qui fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation si les travaux de réhabilitation ou de rénovation permettent, après leur réalisation, de satisfaire à l'ensemble des performances techniques mentionnées au II de l'article 2 quindecies B de l'annexe III du code général des impôts. Dernière condition pour bénéficier de la loi Scellier LMNP, les investisseurs ne doivent pas être considérés comme « professionnels », c'est à dire avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). b. LMNP-classique et LMNP-Scellier : quelles différences ?Le nouveau dispositif fiscal LMNP-Scellier permet à l'investisseur de choisir entre deux solutions de défiscalisation :
Les différences entre les deux statuts fiscaux :
Avantages : l'amortissement des biens immobiliers offre une diminution de la pression fiscale liée aux loyers perçus; par ce mécanisme les loyers perçus sont non fiscalisés. L'investisseur peut également récupérer la TVA sur les programmes neufs, ce qui offre un avantage fiscal supplémentaire de 19,6%. Inconvénients : l'avantage fiscal est différé dans le temps, cette défiscalisation ne se fait pas directement sur les impôts puisque ce sont les loyers perçus qui sont exonérés, l'avantage fiscal est effectif au cours de l'investissement.
Avantages :
Il est possible de cumuler cet avantage fiscal sur plusieurs logements. Inconvénients : Il n'est pas possible de défiscaliser les revenus locatifs perçus. Toutefois la défiscalisation obtenue lors du début de l'investissement ainsi que la réduction d'impôt sur 9 ans, compensera la fiscalité sur les revenus locatifs. Conclusion Dans le cadre d'un LMNP-Scellier, les résidences avec services cumulent deux avantages principaux qui sont la constitution de revenus complémentaires nets d'impôt pour la retraite et une économie d'impôt conséquente au moment de l'acquisition. De plus dans le cadre d'un investissement en immobilier neuf, l'investisseur bénéficie du remboursement de la TVA (19,6%) : cette somme peut permettre de rembourser par anticipation une partie du prêt immobilier ou servir d'apport dans le cadre du montage financier global (exemple : prêt In Fine). |
